Grande attenzione alle perizie dei mutui

Rubrica a cura della Dott.ssa Bertolone Daniela

Nonostante il livello rimanga lontano da quello degli anni scorsi e lontano dalla normalità il mercato dei mutui immobiliari segna una ripresa, anche grazie alle surroghe e ad una migliore predisposizione degli istituti di credito.

Una grande differenza rispetto al passato, a cui i consumatori devono porre grande attenzione, riguarda il fatto che oggi le banche non applicano un unico spread, ma questo cambia a secondo del valore dell'immobile (loan to value). Quindi il loan to value è divenuto un elemento essenziale per poter valutare e determinare il costo di un mutuo.

Ad esempio, se si acquista un immobile da 200.000 euro e si chiede un mutuo per la metà del valore il loan to value è pari al 50% e le banche applicheranno uno spread più basso se invece la quota di finanziamento sale all'80% trattandosi di un cliente meno solido.

Si è chiusa quindi la fase dei mutui facili e a condizioni di spread vantaggiose anche per quei clienti che di fatto poggiavano l'acquisto dell'immobile interamente sul mutuo e non su risorse proprie.

Il secondo punto, importantissimo, è che il loan to value non si determina sulla base del prezzo stipulato con il venditore ma sulla base del valore determinato dalla perizia di un esperto nominato dalla banca che deciderà in virtù di criteri oggettivi quali i prezzi corrente in una determinata zona, lo stato dell'immobile, ecc...

Il rischio che corre l'acquirente è di trovarsi di fronte ad una perizia sensibilmente inferiore a quanto contrattato con il venditore per il fatto che la banca il mutuo lo concede sul valore della perizia e quindi il loan to value sale e di conseguenza cresce lo spread applicato.

Le conseguenze finali per l'acquirente sono di trovarsi a pagare un mutuo più caro rispetto a quanto preventivato oppure, nel caso il loan to value superi l'80%, di vedersi revocare (in casi estremi) il mutuo.

È quindi fondamentale, prima della stipula del compromesso, accertarsi sul valore dell'immobile in conformità con i criteri che saranno utilizzati dal perito e , in ogni caso tutelarsi, in sede di compromesso, inserendo la clausola “ acquisto salvo buon fine del mutuo” che consente, in caso di mancata erogazione del mutuo, di ottenere la restituzione della caparra versata.

Dott.ssa Daniela Bertolone

"Realizzato nell'ambito del Programma generale di intervento 2013 della Regione Emilia Romagna con l'utilizzo dei fondi del Ministero dello Sviluppo Economico"